Rękojmia za wady nieruchomości -czyli o czym sprzedający nieruchomość zapominają najczęściej.

Rękojmia za wady nieruchomości to jeden z najbardziej krytycznych, a zarazem najbardziej bagatelizowanych obszarów w obrocie nieruchomościami. Wielu sprzedających – zarówno osób prywatnych, jak i przedsiębiorców – żyje w błędnym przekonaniu, że w momencie przekazania kluczy i podpisania aktu notarialnego ich odpowiedzialność za stan lokalu czy domu dobiega końca. Tymczasem polski Kodeks cywilny nakłada na sprzedającego bardzo rygorystyczną odpowiedzialność ustawową, która trwa przez lata.

Czym dokładnie jest rękojmia?

To ustawowa odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne oraz prawne sprzedanej nieruchomości, uregulowana ogólnie w artykule 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny i niezależny od winy. Oznacza to, że kupujący nie musi udowadniać, iż sprzedawca wiedział o wadzie lub celowo ją zataił. Sprzedający odpowiada nawet wtedy, gdy sam nie miał pojęcia o istniejącym uszkodzeniu czy defekcie, na przykład o wadliwie wykonanej izolacji fundamentów przez ekipę budowlaną dziesięć lat wcześniej.

Zgodnie z artykułem 556¹ Kodeksu cywilnego wada fizyczna polega na niezgodności nieruchomości z umową. W praktyce chodzi na przykład o sytuacje, w których budynek nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na swój cel (na przykład przeciekający dach, grzyb pod tynkiem czy pękające ściany nośne), nie posiada cech, o których istnieniu sprzedawca zapewniał kupującego, albo został wydany w stanie niekompletnym. Z kolei wada prawna, zdefiniowana w artykule 556³ Kodeksu cywilnego, występuje wtedy, gdy nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona niewykazanym prawem (na przykład służebnością mieszkania) albo gdy korzystanie z niej jest ograniczone decyzją sądu lub urzędu.

Na podstawie artykułu 568 § 1 Kodeksu cywilnego okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wynosi pięć lat, licząc od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Co ważne, termin ten liczy się od momentu faktycznego przekazania nieruchomości, na przykład protokołem zdawczo-odbiorczym, a niekoniecznie od dnia podpisania aktu notarialnego. Dodatkowo, na mocy artykułu 556² Kodeksu cywilnego, jeżeli kupującym jest konsument, a wada ujawni się w ciągu pierwszego roku od przekazania nieruchomości prawo domniemywa, że uszkodzenie lub jego przyczyna istniały już w chwili sprzedaży. W takiej sytuacji to sprzedający musi ewentualnie udowodnić, że wada powstała z późniejszej winy samego kupującego.

Jeśli w nieruchomości ujawni się wada, kupujący ma do dyspozycji konkretne roszczenia prawne określone w artykułach 560 i 561 Kodeksu cywilnego. Może żądać obniżenia ceny w proporcji, w jakiej wartość nieruchomości z wadą pozostaje do jej wartości bez wady, albo zażądać usunięcia wady na koszt sprzedającego. W skrajnych przypadkach kupujący może nawet odstąpić od umowy i zażądać zwrotu pełnej kwoty, jednak jest to możliwe tylko wtedy, gdy ujawniona wada ma charakter istotny, czyli na przykład zagraża konstrukcji budynku.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi wygląda inaczej w zależności od tego, kto bierze udział w transakcji. Gdy transakcja odbywa się między osobami prywatnymi, po latach od zakupu nowy właściciel może odkryć pod wylewką powolny wyciek z nieszczelnej rury, który doprowadził do zagrzybienia stropu. Mimo braku złej woli czy wiedzy sprzedającego, kupujący ma prawo żądać pokrycia kosztów osuszenia i naprawy.

Gdy sprzedawcą jest przedsiębiorca, na przykład deweloper lub profesjonalny inwestor (np fliper), a kupującym konsument, kupujący podlega szczególnej ochronie prawnej i wszelkie próby umownego ograniczenia rękojmi są co do zasady niedozwolone.

Z kolei przy transakcjach zawieranych wyłącznie między przedsiębiorcami strony mają pełną swobodę w kształtowaniu umowy, ale na mocy artykułu 563 Kodeksu cywilnego na kupującym-przedsiębiorcy ciąży obowiązek dokładnego zbadania nieruchomości. Jeśli nie zgłosi on wady niezwłocznie po jej wykryciu, może stracić prawo do roszczeń.

Artykuł 558 § 1 Kodeksu cywilnego daje możliwość modyfikacji lub całkowitego wyłączenia rękojmi w umowie, ale zależy to od statusu stron. W relacjach między osobami prywatnymi oraz w transakcjach między przedsiębiorcami strony mogą w akcie notarialnym zawrzeć zapis całkowicie wyłączający odpowiedzialność sprzedającego za wady. Jest to powszechna i w pełni legalna praktyka, stosowana często przy sprzedaży starych domów wymagających gruntownego remontu.

Istnieją jednak sytuacje, w których wyłączenie rękojmi jest bezwzględnie bezskuteczne. Stałoby się tak w przypadku tak zwanego podstępnego zatajenia wady, o czym wyraźnie mówi artykuł 558 § 2 Kodeksu cywilnego. Na przykład jeżeli sprzedający wiedział o pękającej ścianie nośnej i tuż przed prezentacją zamalował uszkodzenie pianką i gipsem, to nawet zapis w umowie o wyłączeniu rękojmi nie uchroni go przed odpowiedzialnością. Ponadto wyłączenie rękojmi jest niedopuszczalne w relacji, w której przedsiębiorca sprzedaje nieruchomość konsumentowi.

Najlepszą obroną dla sprzedającego jest wiedza kupującego o wadzie przed zakupem, co reguluje artykuł 557 § 1 Kodeksu cywilnego. Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w momencie zawierania umowy. Jeśli dom ma zawilgoconą ścianę, ale w akcie notarialnym zostanie dokładnie zapisane, że kupujący zna ten stan techniczny i nie będzie wnosił z tego tytułu roszczeń, sprzedawca jest w pełni chroniony.

Świadomy sprzedający powinien zabezpieczyć swoje interesy poprzez sporządzenie niezwykle szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego, dokładnie opisującego stan techniczny lokalu, wiek instalacji czy widoczne zużycie elementów. W przypadku znanych usterek warto dołączyć do aktu notarialnego profesjonalną ekspertyzę techniczną. Należy również unikać w ogłoszeniach i rozmowach bezkrytycznych zapewnień, że nieruchomość jest w stanie idealnym i nie wymaga żadnych nakładów, ponieważ takie deklaracje wzmacniają pozycję kupującego w ewentualnym sporze sądowym. Pełna transparentność na etapie sprzedaży to jedyny skuteczny sposób na uniknięcie kosztownych procesów po latach.

Informacje zawarte w powyższym artykule mają charakter wyłącznie edukacyjny oraz informacyjny i nie stanowią porady prawnej, opinii prawnej ani oficjalnej wykładni przepisów prawa. Każda transakcja na rynku nieruchomości wymaga indywidualnej analizy, dlatego w sprawach wątpliwych lub spornych zawsze zaleca się konsultację z prawnikiem.

Joanna Tarnogórska

Prawnik od nieruchomości