Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jako instrument zabezpieczenia transakcji

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stanowi istotny instrument prawny służący zabezpieczeniu interesów stron planowanej transakcji. Jej funkcja ochronna polega na stworzeniu wiążącego zobowiązania do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, przy jednoczesnym ograniczeniu ryzyka nieuzasadnionego odstąpienia od ustalonych warunków transakcji.

Na podstawie art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, określając jej istotne postanowienia. W realiach obrotu nieruchomościami oznacza to w szczególności ustalenie przedmiotu sprzedaży, ceny oraz terminu zawarcia umowy przenoszącej własność, która zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego.

Zabezpieczający charakter umowy przedwstępnej przejawia się przede wszystkim w możliwości dochodzenia przez stronę uprawnioną roszczeń w przypadku niewykonania zobowiązania przez kontrahenta. Zakres tej ochrony uzależniony jest od formy, w jakiej umowa przedwstępna została zawarta. W przypadku umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, strona dochodząca swoich praw może wystąpić z roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej, a orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli strony uchylającej się od jej zawarcia (art. 390 § 2 k.c.).

Dodatkowym elementem wzmacniającym funkcję zabezpieczającą umowy przedwstępnej jest możliwość ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Wpis ten wywołuje skutek erga omnes, skutecznie chroniąc nabywcę przed rozporządzeniem nieruchomością na rzecz osoby trzeciej z pokrzywdzeniem jego praw.

Instrumentalny charakter zabezpieczenia przejawia się również w stosowaniu instytucji zadatku, który zgodnie z art. 394 k.c. pełni funkcję sankcyjno-dyscyplinującą. Zadatek wzmacnia motywację stron do wykonania umowy i stanowi uproszczony mechanizm rekompensaty w razie jej niewykonania.

W praktyce obrotu umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości pełni także funkcję stabilizującą proces transakcyjny, umożliwiając stronom realizację czynności przygotowawczych, takich jak uzyskanie decyzji kredytowej, usunięcie obciążeń hipotecznych czy uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, bez ryzyka zmiany ustalonych warunków sprzedaży.

Zatem warto schematycznie przedstawić jakie są rodzaje, różnice oraz skutki i korzyści zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to umowa, w której strony – sprzedawca i kupujący – zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

Umowa ta jest powszechnie stosowana przy obrocie nieruchomościami, zwłaszcza gdy kupujący musi uzyskać finansowanie kredytem hipotecznym lub gdy konieczne jest spełnienie określonych warunków formalnych (np. uregulowanie stanu prawnego nieruchomości).

Istotne elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości była skuteczna, powinna zawierać co najmniej:

miejsce i datę jej zawarcia

dokładne oznaczenie stron,

precyzyjne określenie przedmiotu umowy - nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia),
zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży.
cenę sprzedaży lub sposób jej ustalenia oraz
termin zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli nie jest oznaczony – reguluje to Kodeks Cywilny w art 389 § 2 )

W praktyce umowy te zawierają również postanowienia dotyczące wydania nieruchomości, rozliczeń mediów, obciążeń hipotecznych oraz odpowiedzialności stron.

Rodzaje umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej

Jest to najprostsza i najtańsza forma zawarcia umowy przedwstępnej. Daje ona jednak ograniczoną ochronę prawną.
W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może dochodzić jedynie odszkodowania za poniesioną szkodę (tzw. ujemny interes umowny), bez możliwości przymuszenia do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Forma aktu notarialnego jest szczególnie rekomendowana przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ zapewnia znacznie wyższy poziom bezpieczeństwa.

Skutki prawne:

możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem,
możliwość wpisu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej,
skuteczniejsza ochrona przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.

Zadatek i zaliczka przy sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości bardzo często przewiduje przekazanie części ceny tytułem zadatku lub zaliczki.

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą – ta instytucja jest uregulowana w art. 394 KC

Stanowi rodzaj „kary umownej” za zawinione nie dotrzymanie warunków ustalonych w umowie przedwstępnej

w razie niewykonania umowy przez kupującego – sprzedający może zadatek zatrzymać,
w razie niewykonania umowy przez sprzedającego – kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Zaliczka nie ma funkcji sankcyjnej i co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku.

Skutki prawne zawarcia umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powoduje:

powstanie zobowiązania do zawarcia umowy sprzedaży,
ograniczenie swobody rozporządzania nieruchomością przez sprzedającego,
możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych lub roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej,
zwiększenie pewności i stabilności transakcji.

Korzyści zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Dla kupującego:

rezerwacja nieruchomości na określony czas,
możliwość spokojnego uzyskania kredytu hipotecznego,
zabezpieczenie ceny i warunków transakcji.

Dla sprzedającego:

potwierdzenie rzeczywistego zamiaru zakupu,
możliwość zabezpieczenie transakcji zadatkiem,
możliwość zaplanowania dalszych czynności związanych ze sprzedażą.

Zatem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stanowi kompleksowy instrument prawny zabezpieczający interesy zarówno zbywcy, jak i nabywcy. Jej prawidłowe skonstruowanie oraz zastosowaniu dodatkowych mechanizmów ochronnych, istotnie ogranicza ryzyko kontraktowe i wzmacnia pewność obrotu nieruchomościami, pozwala stronom przejść przez proces sprzedaży nieruchomości w sposób przewidywalny i bezpieczny.

Zapraszam do współpracy

Joanna Tarnogórska

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jako instrument zabezpieczenia transakcji